캐나다 모기지 완벽 가이드 — 이민자를 위한 내 집 마련 첫걸음
캐나다 모기지 완벽 가이드
이민자를 위한 내 집 마련 첫걸음
캐나다에서 집을 사고 싶지만 모기지가 복잡하게 느껴지시나요? 이민자 입장에서 꼭 알아야 할 것들을 한국어로 쉽게 알려드릴게요.
캐나다에 이민 와서 렌트를 내다 보면 자연스럽게 드는 생각이 있어요. “언제쯤 내 집을 가질 수 있을까?” 모기지는 복잡하게 느껴지지만, 기본 구조만 이해하면 생각보다 어렵지 않아요. 이 글에서 이민자가 알아야 할 모기지의 모든 것을 알려드릴게요.
💡 이 글에서 배울 것
모기지가 뭔지 / 다운페이먼트 얼마나 필요한지 / 모기지 종류 / 이민자 모기지 신청 조건 / FHSA 활용법
모기지가 뭔가요?
모기지(Mortgage)는 집을 담보로 은행에서 빌리는 대출이에요. 집값의 일부(다운페이먼트)를 직접 내고, 나머지를 은행에서 빌려서 매달 갚는 방식이에요.
🏠 모기지 기본 구조
집값 $600,000 기준:
다운페이먼트 (20%) → $120,000 직접 납부
모기지 금액 → $480,000 은행 대출
매달 상환 → 원금 + 이자 납부
상환 기간 → 보통 25년
다운페이먼트 얼마나 필요할까요?
| 집값 | 최소 다운페이먼트 | 비율 |
|---|---|---|
| $500,000 이하 | $25,000 | 5% |
| $500,000~$999,999 | $25,000 + 초과분의 10% | 5~10% |
| $1,000,000 이상 | 집값의 20% | 20% |
⚠️ 다운페이먼트 20% 미만이면?
CMHC 모기지 보험에 가입해야 해요. 보험료는 모기지 금액의 2.8~4%로 모기지에 추가돼요. 가능하면 20% 이상 모으는 게 유리해요.
💡 다운페이먼트 모으는 최고의 방법
FHSA (First Home Savings Account) — 연 $8,000, 평생 $40,000까지 납입 가능하고 납입액 전액 소득공제! TFSA처럼 출금 시 세금도 없어요. 첫 집 구입자라면 지금 당장 열어야 해요.
모기지 종류
🔒 고정금리 (Fixed Rate)
계약 기간 동안 금리가 고정돼요. 금리 변동 걱정 없이 매달 같은 금액을 납부할 수 있어요. 안정성을 원하는 분께 추천.
📈 변동금리 (Variable Rate)
기준금리에 따라 금리가 변동돼요. 금리가 낮을 때 유리하지만 오를 수도 있어요. 리스크를 감수할 수 있는 분께 적합.
📅 오픈 모기지
언제든지 추가 상환하거나 전액 상환이 가능해요. 금리가 높지만 유연성이 최고예요.
🔐 클로즈드 모기지
계약 기간 중 추가 상환에 제한이 있어요. 금리가 낮지만 중도 해지 시 페널티 있어요. 가장 일반적인 형태.
| 계약 기간 (Term) | 특징 | 추천 상황 |
|---|---|---|
| 1~2년 | 단기, 갱신 필요 | 금리 하락 예상 시 |
| 5년 | 가장 일반적 | 안정성 원할 때 ✅ |
| 7~10년 | 장기 고정 | 금리 상승 예상 시 |
이민자 모기지 신청 조건
이민자도 캐나다에서 모기지를 받을 수 있어요. 다만 몇 가지 조건이 있어요.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 체류 신분 | PR, Work Permit 소지자 가능 |
| 신용점수 | 최소 680점 이상 권장 |
| 소득 증명 | 고용 편지, 최근 2개월 페이스텁 |
| 캐나다 거주 기간 | 보통 2년 이상 권장 (은행마다 다름) |
| 다운페이먼트 출처 | 90일 이상 본인 계좌 내역 필요 |
ℹ️ 이민 초기라면 Newcomer 모기지 프로그램 활용!
TD, RBC, Scotia 등 주요 은행에서 이민자 전용 모기지 프로그램을 운영해요. 신용 히스토리가 짧아도 해외 신용 기록을 인정받을 수 있어요.
FHSA로 다운페이먼트 준비하기
FHSA는 2023년에 새로 생긴 계좌로 첫 주택 구입자를 위한 최고의 절세 도구예요.
✅ FHSA 장점
연 $8,000 납입 시 전액 소득공제
평생 한도 $40,000
출금 시 세금 없음
RRSP HBP와 함께 사용 가능
📊 FHSA + RRSP HBP 조합
FHSA $40,000
RRSP HBP $35,000
합계 최대 $75,000
부부 둘 다 하면 $150,000!
💡 지금 당장 FHSA 여세요!
FHSA는 개설한 연도부터 납입 한도가 생겨요. 집 살 계획이 없어도 일단 열어두면 나중에 한도를 더 많이 쓸 수 있어요. Wealthsimple에서 10분이면 개설 가능해요.
모기지 신청 단계
-
1사전 승인 (Pre-approval) 받기
은행 또는 모기지 브로커에게 사전 승인 신청. 얼마까지 빌릴 수 있는지 확인. 보통 90~120일 유효. -
2집 찾기
예산 범위 내에서 부동산 에이전트와 함께 집 탐색. 오퍼 넣기 전 홈 인스펙션 필수! -
3모기지 확정 신청
오퍼 수락 후 은행에 최종 모기지 신청. 소득 증명, 신용 조회, 집 감정 진행. -
4클로징 비용 준비
취득세, 법무사 비용, 홈 인스펙션 등 집값의 1.5~4% 추가 비용 예상. -
5계약 완료 & 입주
법무사를 통해 소유권 이전 완료. 모기지 첫 납부 시작!
클로징 비용 얼마나 필요할까요?
| 항목 | 예상 비용 ($600K 집 기준) |
|---|---|
| 취득세 (Land Transfer Tax) | $8,475 (온타리오 기준) |
| 법무사 비용 | $1,500~$2,500 |
| 홈 인스펙션 | $500~$800 |
| 이사 비용 | $1,000~$3,000 |
| 합계 | 약 $12,000~$15,000 |
⚠️ 토론토에서 집 사면 추가 취득세!
토론토 시내에서 집을 사면 온타리오 취득세에 더해 토론토 시 취득세가 추가로 부과돼요. 첫 주택 구입자는 일부 환급 받을 수 있어요.